REITとは?

REIT(リート)は「Real Estate Investment Trust」の略称で、不動産投資信託のことです。

REITは投資家から資金を集め、その資金を使ってオフィスやホテル、商業ビルといった様々な不動産を購入して運用します。

REITによって購入された不動産はテナントに賃貸され、そこから得られた賃料収入などは不動産の管理費用や金利等を差し引かれた上で、残った利益は投資家に分配されます。

また、賃料収入に加え、不動産を売却処分し、売買益が発生した場合についても費用を引いた残りの利益については投資家に分配されます。

投資家はこのREITを購入することで、様々な不動産に少額でリスク分散しながら投資できます。

REITは、元々はアメリカで1960年代に登場し、1990年代に発展しました。日本におけるREITは名称の頭にJapanのJが追加されて「J-REIT(ジェイ・リート)」と呼ばれており、2001年9月に初めて上場されています。
ただし、その仕組みはアメリカのものとは若干異なります。

REITのしくみ

J-REITの仕組みについてご紹介します。

J-REITは「投資法人」という器を利用して、一般投資家や金融機関、機関投資家から資金調達をおこないます。

調達された資金は投資法人に集められ、その資金を使って様々な不動産に投資して、そこからの賃料収入を得ます。

資金調達は、投資法人では一般投資家には「投資証券」を発行する一方、機関投資家向けには「投資法人債」を発行して資金調達をおこないます。

金融機関からは融資を受け、利子の支払いや元本返済をおこないます。

投資法人は賃料収入から必要な不動産管理費用などの諸費用を差し引いて残った利益と、不動産売却から得た売却益については、諸費用を差し引いた上で残った利益を投資家に分配します。

尚、J-REITは解約が認められない「クローズドエンド型」の金融商品ですが、投資家は証券取引所において証券会社などを通じ、取引時間中はいつでも売買することが可能です。

実際のJ-REITの運用は資産の運用や保管、計算業務などの一般事務といった様々な業務から成り立っており、それぞれの業務を外部に委託することが義務付けられています。

REITは資産運用を資産運用会社に委託します。資産運用会社は投資対象となる不動産の選定や購入、売却決定、賃貸管理の判断の他、金融機関と交渉して資金調達までおこないます。

また、投資法人が保有している資産は信託銀行などの資産保管会社にその管理が委託されます。さらにREITに関する会計帳簿の作成や納税などの一般事務についても事務受託会社に委託されます。

REITのメリット

こEITには他の金融商品にはない様々なメリットがあります。

REITは不動産を証券化し、小口に分けて販売されるため投資資金は少額ながら、間接的に高額な不動産に投資することができます。

実際の不動産に投資する場合、少なくとも数千万円単位の資金が必要になりますが、REITなら一口当たり1万円ほどと非常に少額です。

また、実物の不動産投資を行う場合に比べて、複数の不動産に分散投資することが可能になります。
しかも、運用対象となる不動産は様々な立地や用途に分かれているために非常に高いリスク分散効果が得られる点もメリットです。

REITのメリットは他にも流動性の面で実物の不動産投資に比べて非常に優れている点が挙げられます。
実物の不動産投資の場合、投資対象の不動産を実際に売却するまでに時間がかかるのが一般的です。一方、REITの場合は市場で日々売買がされており、取引時間中はいつでも売却して換金できます。

REITは売買によるキャピタルゲインよりも、不動産賃料収入というインカムゲインを主な収益としているので、安定的に高い分配金を得ることができます。

分配金は税法上、利益の90%超を分配する要件を充たせば、法人税が課税されないために株などに比べてより高い分配金となります。

REITは資産運用会社のプロの運用担当者に運用を任せています。

通常の不動産投資では難しい投資対象となる不動産の選定や売買のタイミングなどをプロが代わりにおこなってくれます。また、稼働している不動産の収支状況などが定期的に開示され、透明性の高さも確保されています。

REITのデメリットとリスク

これまではREITの特徴やメリットについて説明してきましたが、REITにもデメリットとなるリスクがあります。

そのリスクの一つが価格変動リスクです。

価格変動リスク

REIT証券市場で日々取引されているために需給関係や不動産市況の変化に応じて投資口の価格が常に動きます。

また、この投資口の価格変動要因としては他にも資産の購入や売却、決算内容なども要因となります。

これらの要因からREITは元本や分配金の保証のない投資商品となっています。

収益変動リスク

REITには収益変動リスクもあります。

REITは決算期ごとに分配金を受け取ることができますが、その分配金は確定的なものではなく、減少する可能性があります。

これは地震や災害等による建物の毀損、テナントの入居状況や退去、賃料の未回収や減額などの要因が分配金に影響するためです。

金利変動リスク

REITは金融機関からも融資を受けて運用しており、その金利が上昇すると利息負担が増加するという金利変動リスクがあります。またこ利上昇はREITの分配金利回りと国債などの債券市場との間にある利回り差を減少させ、投資口の価格を下落させるという別のリスクも存在します。

信用リスク

REITにはさらに発行体の信用リスクがあります。これはREITの収益環境や財務状況の悪化などにより、金融機関やマーケットからの資金調達に支障が出て、それによって最終的には倒産に至るようなリスクを意味しています。発行体の信用リスクとしては他にも証券取引所の上場廃止基準に該当すると上場が強制的に廃止されるリスクもあります。

REITの種類

REITは運用する不動産の用途や種類によって大きく、単一用途特化型リート複数用途型リートに分けられます。

単一用途特化型REITは不動産の用途や種類が一つのものに特化しており、オフィスビル特化型、住居特化型、商業施設特化型、物流施設特化型、ホテル特化型があります。

一方の複数用途型リートは不動産の用途が商業施設やホテルというように2タイプが組み合わされた複合型とその用途がオフィスビルや商業施設、住居といった3タイプ以上が組み合わされた総合型に分かれます。

この複数用途型リートは単一用途特化型リートに比べるとリスク分散効果が高い反面、リターンは低くなる傾向にあります。

REIT積立投資におすすめの銘柄の選び方

管理人1号 つみ秀管理人1号
つみ秀

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1-3 投資信託の投資スタイル

1-4 ETFの基礎知識

1-5 REITの基礎知識

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