不動産価格の上昇にともなって、REIT(不動産投資信託)が人気となっています。

その理由は、定期預貯金や国債よりも高く、かつ比較的安定した運用利回りにあります。

また、不動産の資産価値として、預貯金や債券と比較すると不景気に強い特性があります。

このREITを定期的に定額購入を継続する積立投資で行うことで、投資リスクを抑えることができます。

このページではREITのしくみやメリット、投資対象不動産の種類、REITで積立投資を行う場合に適した銘柄の選び方、注意するポイントを取り上げています。

REITのしくみ

REIT(不動産投資信託)とはReal Estate Investment Trustの略称です。

投資家から集めた資金で複数の不動産を購入、保有します。物件から得た賃貸収入や不動産売却収入などから得た利益を投資家に配当で分配します。

投資法人REITは投資証券(株券のようなもの)を発行して、投資者はREIT市場で株式と同様に投資証券を売買することができます。REITへ投資することで間接的に不動産に投資することになります。

J-REIT(不動産投資法人)は、不動産の賃貸や売買で資金を運用する会社型投資信託で国内市場に上場しています。

またREITでは株価を投資口価格、株主を投資主、配当を分配金、株式会社ではないので投資法人と呼びます。

REITのメリット

REITには次のようなメリットがあります。

1.高い運用利回り

REITは制度上利益の90%超を分配すれば法人税が課税されない仕組みですから、株式と比べて高い分配金を得ることができます。

REITは不動産の賃料収入などを主な原資にしており安定した分配金、利回りの高さが魅力です。インフレ・ヘッジ*が強くポートフォリオに組み入れることで分散投資の効果が期待できます。

*インフレ・ヘッジとはインフレによる保有資産の価値が下がるリスクを回避すること。預金や債券などは一般的にインフレに弱く、不動産などはインフレに強いとされています。

2.手軽な金額で不動産が購入できる

一般的に不動産投資と言いますと高額な投資資金や管理やメンテナンスなどいろいろ手間がかかります。REITは投資証券商品ですので、数万円ほどの金額で不動産に投資することができます。

3.様々な物件への分散投資によりリスクを軽減

REITは不動産運用のプロが選んだ複数の物件に少額ずつ投資するのでリスク分散することができます。

4.流動性が高い

REITは日々の変動価格をリアルタイムで知ることができます。購入や売却注文はいつでも自由に行えます。現物不動産の売却にかかる日数と比べると、流動性の高さも魅力の一つです。

REITの投資対象不動産の種類

REITはオフィスビルやマンション、ショッピングセンターなどの商業施設、倉庫などの物流施設、ホテルなど特定の用途の不動産に投資する単一特化型REIT。
オフィスビルと住居の2つの用途の不動産に投資、またオフィスビルと住居と商業施設の3つ以上の用途の不動産に投資する複数用途型REITに大別されます。

REITの積立に向いた銘柄を選ぶポイント

積立に適したREITの銘柄を選ぶのに有効な指標があります。中でも重要な指標を紹介します。

1.分配金利回り

株式の予想配当利回りのことをREITでは分配金利回りといいます。REITはインカムゲイン(資産を保有していることで得られる収入のこと)の投資商品ですので、これが重要です。年間分配金が現在の投資口(株式の1単元に該当)価格かの何%かを表わす指標です。

算出方法

年間分配金÷投資口価格×100

3.NAV倍率

NAV(Net Asset Value)倍率はREITの銘柄の割安・割高を知ることができる指標です。 株式投資のPBRにあたるものでREITが保有している物件の純資産を軸として、どれくらい割高・割安かを判断できます。不動産の値上がりへの期待が高まるとNAV倍率は上昇していきます。

算出方法

投資口価格÷×1口当たりNAV

4.LTV(有利子負債)比率

LTV(Loan To Value 有利子負債)比率は借入金比率を示す指標。資産総額に対して借入金などの有利子負債が占める割合で財務レバレッジの高さをみるものです。REITの資本効率や財務の健全性を知ることができます。出資者への還元度を示すものでLTV比率は株式の負債資本倍率(D/Eレシオ)に該当します。REITは利益のほとんどを出資者に還元します。借入金を増やして資本効率を高めることを財務レバレッジを効かせるといいます。

算出方法

 有利子負債÷純資産×100

5.NOI利回り

NOI(Net Operating Income)利回りとは不動産の収益率を示す指標。数値が高いほど収益 率が高い不動産となります。株式のROAに相当します。NOIは賃料+減価償却費で求め、現金ベースでの賃料です。REITが物件を取得したときはNOIが開示されます。NOI÷不動産取得価格(簿価)をNOI利回りと呼び、REITの資産効率を判断します。

算出方法

 (賃貸収益+減価償却費)÷不動産取得価格

6.FFO

FFO(Funds from Operation)とは収益性を検証するための指標です。不動産賃貸から得られるキャッシュフローで純利益から不動産売却損益を差し引いて減価償却費を加えて算出します。1口当たりのFFOで投資口価格を割ったものがFFO倍率で倍率が小さいほど割安と見なします。株式のPERやPCFR(株価キャッシュフロー倍率)に相当します。

算出方法

当期純利益+減価償却費+不動産売却損-不動産売却益

7.東証REIT指数

東証REIT指数は、東京証券取引所上場のREIT(不動産投資信託)全銘柄の値動き全体を示す指標です。算出方法はTOPIX(東証株価指数)に準じます。REIT全体の先行きは金利と需給が影響を与えています。

算出方法

算出時の時価総額÷基準時の時価総額×1,000

REITの注意ポイント

REITは不動産を運用対象とした商品で、株式市場で取引されます。不動産市況や金利動向などいろいろな要因により分配金や価値は左右されます。REITの投資での代表的なリスクを述べていきます。予めこれらのリスクについても理解しておくことも必要です。

1.元本や分配金は保証されていない

REITは不動産市況や賃貸料の変動などにより価値や市場価格は変動します。買い付け時の価格よりも売却時の価格が下回る可能性もあります。株式と同じように元本も分配金も保障されてはいません。

2.REITの価値は大きく変動することがある

REITの価値は財産として保有する不動産などの評価額の変動、資産の入れ替えなどが運用成果に影響を与え大きく変動することがあります。

3.分配金や価格は賃貸収入などの変動に影響される

分配金は賃貸料を原資としていますので毎月定期的に入ってくるので安定して分配金を得ることができます。ところが、経済不況などで賃貸料が下がることも予測されます。そうなるとREITの分配金も下落することもあります。

4.予測できない地震や火災などの発生により不動産が劣化、滅失のおそれがある

REITは不動産を投資対象にしているので思わぬ自然災害や環境問題の影響を受けることも考えられます。

5.法制度の変更でREITの価値が影響を受ける場合がある

税制、建物の建築規制などに新たな規制などがかかることで不動産の価値が下がることもあります。

6.上場廃止のリスクがある

REITを運用する投資法人が倒産などした場合、投資証券は上場廃止となり、証券取引所での売買ができなくなります。投資法人が清算される場合には、投資金額は回収できないおそれがあります。

REITで積立投資に向いた銘柄の選び方まとめ

REITは少額で不動産投資が行え、賃貸収入から利益を投資家に配当するものです。無金利、低金利時代に相対的に高い運用利回りで注目を集めています。

J-REITは上場されていますので取引価格など情報は開示。換金性や透明性も高く、投資ビギナーも安心して始めることができます。ただし株式同様リスクは付きものです。まずはリスクの低い積立投資に適したREITの銘柄をおすすめします。銘柄選びの際には紹介した数々の指標を活用してください。

以上、「REITで積立投資に向いた銘柄の選び方」でした。

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